Agevolazioni fiscali acquisto prima casa

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Hai deciso di acquistare la tua prima casa?

E’ importante che tu sappia che esistono una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e che l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”  infatti consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali  [A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)]

• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha  la residenza o lavora. Se risiede in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente dovrà trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

• l’acquirente possiede determinati requisiti [non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto]

In presenza di questi requisiti, chi acquista la prima casa da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) dovrà versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

VENDITA SOGGETTA A IVA
Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).

VENDITA NON SOGGETTA A IVA
Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendita non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

La normativa sull’agevolazione relativa all’acquisto della prima casa, stabilisce che si decade dall’agevolazione se si vende l’abitazione comprata con il beneficio fiscale prima che siano decorsi i 5 anni dalla data dell’acquisto. La decadenza dei benefici fiscali si evita però se, entro un anno, il contribuente compra un’altra casa che poi va a destinare a propria abitazione principale. Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.  L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione)

Quanto appena detto non deve far pensare che qualunque sia l’oggetto del riacquisto, in ogni caso il soggetto abbia diritto a non perdere le agevolazioni fiscali godute in precedenza. E’ necessario infatti che il soggetto possa effettivamente godere della nuova abitazione acquistata in via piena ed esclusiva: questo non si verifica ad esempio nel caso di acquisto di nuda proprietà. Dal diritto di nuda proprietà infatti non deriva la facoltà di fruire dell’immobile, in quanto tale diritto spetta all’usufruttuario: non potendo avere il godimento del bene, il nudo proprietario non ha il diritto di porre la propria abitazione principale in quella casa e perderà quindi le agevolazioni fiscali di cui ha fruito in precedenza.

 

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